Quels droits et obligations dans un contrat de bail ?

Qu’il s’agisse d’une maison de ville avec un café au rez-de-chaussée ou d’une ferme avec de grandes surfaces de terre arable, si vous souhaitez investir dans un bien loué en tant qu’investisseur en capital, vous devez connaître les particularités du contrat de bail. En principe, les dispositions du droit de la location s’appliquent, mais il existe certaines différences dont les futurs bailleurs doivent être conscients.

Les propriétaires d’une propriété gastronomique doivent connaître les détails du bail. En effet, comme l’exploitant gagne de l’argent avec le café ou le restaurant, un bail ne suffit plus. 

Les propriétaires d’un immeuble d’habitation louent généralement les différents appartements. La situation est généralement différente pour les propriétés commerciales telles que les restaurants, les hôtels ou les terres agricoles : les propriétaires les proposent à la location.

En effet, le bail et le loyer diffèrent sur un point essentiel : si vous louez votre propriété, vous accordez au locataire des droits d’utilisation beaucoup plus importants. Le locataire est non seulement autorisé à utiliser le bien loué, mais aussi à en tirer un profit, c’est-à-dire à utiliser la possibilité de cultiver des fruits.

Un exemple : les exploitations agricoles peuvent être louées ou prises à bail en principe , mais cela se reflète dans les droits d’utilisation : Si vous louez la ferme, vous permettez à vos locataires d’y vivre, d’y habiter et d’y garder quelques animaux. Si, en revanche, l’exploitation est louée, les locataires sont autorisés à tirer un profit de l’exploitation. Par exemple, pour élever du bétail ou cultiver les champs, récolter des céréales et les vendre.

Les détails du bail doivent figurer dans un contrat valide.

Conclure un contrat de bail : Ce que les propriétaires doivent prendre en considération

Comme dans le droit du bail, un contrat de bail oral est également valable. Toutefois, pour éviter les litiges, les propriétaires doivent toujours rédiger un contrat de bail écrit détaillé. D’un point de vue purement juridique, le contrat de bail est toujours basé sur les dispositions légales du droit de la location.

“Toutefois, le contrat de bail donne au bailleur une plus grande marge de manœuvre que le contrat de location”, explique un avocat et spécialiste du droit agricole. Il couvre donc non seulement toutes les conditions cadres importantes du bail, mais peut également stipuler des dispositions spéciales et des éventualités.

Que ce soit les règlements sur la culture, les interdictions ou les obligations de rénovation , ce qui est écrit dans le bail est valable. Les propriétaires doivent tenir compte des points suivants dans le contrat de bail :

Durée du contrat de bail

Un bail peut être conclu pour une durée indéterminée ou limitée . Cependant, le bailleur et le locataire doivent le consigner par écrit. Il n’y a pas d’exigences légales concernant la durée d’un bail à durée déterminée, mais le contrat peut être d’un an ou à vie. Alors que les locataires et les propriétaires dans le secteur de la restauration, par exemple, conviennent généralement de durées plus courtes allant jusqu’à trois ans, les contrats d’une durée comprise entre 10 et 15 ans sont courants dans l’agriculture.

Les propriétaires doivent toujours conclure un contrat de bail par écrit pour une période de plus de deux ans. Sinon, elle est valable pour une durée indéterminée, c’est-à-dire conclue de manière permanente. Dans certaines circonstances, cela peut entraîner des problèmes de résiliation.

Comment est fixé le loyer ?

Si vous êtes locataire, l’utilisation de la propriété peut être payée avec un loyer généralement mensuel. Dans le secteur de la restauration, il est courant de demander un loyer dépendant du chiffre d’affaires. 

Quiconque loue un bien immobilier reçoit ce que l’on appelle un loyer pour celui-ci. Il s’agit généralement d’un montant mensuel fixe, mais il peut également dépendre du chiffre d’affaires. Dans le secteur de la gastronomie, par exemple, il est courant que les bailleurs participent au chiffre d’affaires via le loyer. Cela peut également présenter des avantages pour le locataire : pendant les mois où le chiffre d’affaires est faible, il doit payer un loyer moins élevé. Les propriétaires doivent néanmoins garantir leurs revenus, par exemple en convenant d’un montant minimum fixe avec le locataire.

Les locataires sont normalement tenus de payer un loyer mensuel, mais les propriétaires peuvent également facturer un loyer trimestriel.

Contrairement au droit du bail, les propriétaires ne sont pas autorisés à augmenter le loyer pendant la durée du bail , à moins que le contrat de bail ne contienne d’autres dispositions. Toutefois, si les parties au bail n’ont rien convenu, les propriétaires ont seulement la possibilité de laisser le bail expirer et de renégocier les conditions par la suite.

Ce n’est que dans le cas d’un bail foncier, c’est-à-dire un bail dans le secteur agricole, que le bailleur a la possibilité d’augmenter le loyer pendant la durée du bail. 

Toutefois, cela est soumis à la condition que les circonstances aient sensiblement changé, par exemple que le loyer régional ait augmenté.

Coûts de fonctionnement d’une propriété

L’entretien d’une propriété louée est associé à des coûts élevés. Toutefois, les bailleurs peuvent exiger du locataire qu’il les rembourse au titre des frais d’exploitation. Les éléments qui peuvent être répartis sont réglementés dans le règlement sur les frais d’exploitation .

Il s’agit, par exemple, des coûts de chauffage et d’eau chaude, de nettoyage des rues et collecte des déchets, de taxe foncière, de taxe sur les eaux usées, de nettoyage des bâtiments…

Les propriétaires peuvent soit facturer ces coûts sous forme de montant forfaitaire sur une base mensuelle, soit demander aux locataires de les payer annuellement.

Toute personne qui possède un bien immobilier à usage mixte avec plusieurs locataires et preneurs à bail, par exemple un immeuble résidentiel avec un espace de restauration au rez-de-chaussée, doit régler les frais d’exploitation des espaces résidentiels et commerciaux séparément.

Faire un inventaire en bonne et due forme

Habituellement, les objets loués sont loués avec l’inventaire. Cela comprend, par exemple, le mobilier ou l’équipement de bar des restaurants, mais aussi les plantes ou les animaux dans l’agriculture. Le locataire peut faire l’inventaire, mais il doit le respecter et rendre le tout intact à la fin du bail. Si le locataire endommage ou perd l’inventaire, le bailleur peut l’obliger à le remplacer.

Règles et obligations du locataire

Quiconque loue est autorisé à dicter au locataire la manière dont il doit gérer le bien loué. Dans l’agriculture, par exemple, il est autorisé à interdire le glyphosate.

Toute personne qui loue est tenue de gérer correctement l’objet du contrat. Cependant, le terme “correctement” n’est pas défini juridiquement.

“Ce que cela signifie pour le locataire dans les cas individuels dépend toutefois des idées du bailleur”, explique un avocat. Le propriétaire peut préciser en détail dans le contrat de bail comment il souhaite que l’exploitation soit gérée.

“Souvent, de nombreux bailleurs sont également soucieux de protéger la réputation de la propriété”, explique l’expert en location. Dans l’agriculture, par exemple, il est courant que le locataire doive gérer une ferme écologique conformément aux réglementations écologiques.

“Le propriétaire peut alors également prescrire qu’il doit s’abstenir d’utiliser des engrais ou des pesticides comme le glyphosate, par exemple. Il existe différentes règles pour les établissements de restauration : “Le propriétaire peut, par exemple, préciser si les locataires peuvent gérer un bar, un club de danse ou un restaurant haut de gamme. La bonne gestion est donc une question de jugement individuel et doit être précisée dans le bail.

La sous-location

Mais cela signifie aussi que le locataire gère lui-même son bien en location. La sous-location à des tiers est exclue . Seule exception : le bailleur et le preneur à bail ont convenu contractuellement d’une sous-location. Cette situation est courante dans l’agriculture, par exemple, si l’agriculteur doit se retirer pour des raisons de santé et que sa terre louée est exploitée par le voisin. Mais même dans ce cas, le locataire est toujours responsable des dommages causés par le sous-locataire.

Obligations d’entretien et de rénovation

Sauf convention contraire dans le bail, le locataire doit effectuer les réparations ordinaires telles que la peinture des châssis de fenêtre. 

Lorsqu’il s’agit de travaux de rénovation, le bail est moins compliqué que le contrat de location. En principe, le bailleur est responsable des travaux d’entretien et le locataire des réparations ordinaires. En effet, le propriétaire doit créer les conditions nécessaires pour que le locataire puisse gérer correctement l’entreprise. Cela comprend également les mesures d’entretien nécessaires.

“Si, par exemple, un orage couvre tout le toit du restaurant, le locataire ne peut plus servir les clients. Si les écuries brûlent, il n’y a plus d’élevage de bétail”, explique l’expert. Dans ce cas, le propriétaire doit veiller à ce que les dommages soient réparés. La situation est différente pour les réparations dites ordinaires, celles-ci doivent être effectuées par le locataire.

Il s’agit, par exemple, de : 

– Réparations esthétiques sur le bien loué

– Peindre des cadres de fenêtres

– Remplacement des clôtures de pâturage pourries

– Chasse d’eau dans le bail du terrain

Idéalement, les locataires et les propriétaires devraient inscrire dans le contrat de bail ce qui constitue une réparation normale dans des cas individuels et à quelle date elle est due. L’expert souligne également : “Contrairement au droit du bail, il n’existe pas de clauses de rénovation non valables . Le propriétaire peut donc également obliger le locataire à effectuer des travaux de rénovation réguliers”.

Annulation du bail 

Si le bailleur souhaite se séparer de son locataire, il doit donner un préavis écrit de résiliation. 

Si les propriétaires souhaitent résilier le bail, ils doivent respecter certains délais. Toutefois, celles-ci diffèrent selon que le contrat est à durée limitée ou illimitée :

Options de résiliation ordinaire pour les bailleurs

Si un propriétaire veut sortir d’un contrat limité, il a les mains liées : Le bail n’expire qu’à l’expiration du bail. Toutefois, si le contrat est illimité, le bailleur peut y mettre fin de manière ordonnée. Dans le cas des baux normaux, la résiliation n’est possible qu’à la fin de l’année du bail. Un délai de préavis de six mois s’applique. La lettre doit être reçue par le locataire au plus tard le troisième jour ouvrable du semestre au cours duquel le contrat doit prendre fin. Il existe également une réglementation spéciale pour les baux fonciers : là, un délai de préavis de deux ans s’applique également aux baux illimités.

Contrat de bail : résiliation extraordinaire

Cependant, il arrive que les propriétaires souhaitent résilier le bail rapidement. Par exemple, parce que le locataire n’a pas payé le loyer depuis longtemps ou a laissé le bien loué se détériorer. Si le propriétaire a une bonne raison, il peut résilier le bail sans préavis. Ce n’est que dans le cas de la location de terres qu’il existe un droit de résiliation extraordinaire supplémentaire en cas de décès du locataire : les propriétaires peuvent alors résilier dans un délai d’un mois avec un préavis de six mois. Ils doivent envoyer leur lettre de résiliation à tous les héritiers. Dans le cas d’autres types de baux, par exemple dans le secteur de la restauration, le bail est transféré aux héritiers au décès du locataire. Il n’existe pas de droit de résiliation extraordinaire.

Options de résiliation pour les locataires

En dehors du droit de la location, il n’y a pas de protection contre la résiliation dans le contrat de bail qui protège le locataire. Le locataire a les mêmes droits de résiliation que le bailleur et doit respecter les mêmes délais de préavis.

Dispositions à prendre après la fin du bail

Si les locataires prévoient de modifier la propriété louée, les propriétaires doivent clarifier avec eux ce qu’il adviendra de la propriété après la fin du bail. 

Si le bail prend fin, il y a beaucoup plus à clarifier dans le cas d’un bail que dans le cas d’une location. En effet, le locataire doit restituer non seulement la propriété ou le terrain, mais aussi l’inventaire correspondant, s’il est également loué.

En particulier dans le cas de baux à long terme, il est possible que le locataire ait, par exemple, effectué des modifications dans l’immeuble d’habitation ou installé un nouveau comptoir pour le restaurant. Cela peut augmenter la valeur de la propriété louée. “Dans ce cas, le bailleur peut être amené à verser une indemnité dite de valeur ajoutée”, explique l’avocat spécialisé. “Toutefois, la condition préalable est que le locataire ait demandé l’autorisation au bailleur avant d’effectuer les travaux de transformation”. Si le locataire a installé le comptoir sans l’autorisation du propriétaire , alors le propriétaire n’a rien à lui payer. Il pouvait même exiger que le locataire retire le comptoir.

Si la valeur du bien loué a changé, les bailleurs doivent réagir rapidement aux réclamations. En effet, le délai de prescription est très court dans le cas de la compensation de la valeur ajoutée : les propriétaires ne peuvent faire valoir leurs droits que dans les six mois suivant la restitution du bien loué. Si le locataire a des droits à l’encontre du bailleur, ceux-ci sont déjà prescrits après six mois à compter de la résiliation légale du bail.

Afin d’éviter les litiges, l’expert en droit du bail recommande : “Quiconque prévoit des mesures de valorisation doit toujours coordonner ses plans avec le bailleur et clarifier ce qui se passe après la restitution du bien loué”. Idéalement, les propriétaires et les locataires pourraient également inclure des dispositions dans le contrat de bail dès le départ.

D’autre part, le bailleur a des droits contre le locataire si ce dernier a endommagé le bien loué au-delà de l’usure normale, entraînant une perte de valeur. Si, par exemple, l’inventaire complet du bar est défectueux ou si les drains des terres arables sont comprimés, le bailleur peut demander au locataire de payer. Si le locataire refuse de payer, le propriétaire dispose même d’un droit de gage qu’il peut utiliser pour régler ses créances.

Cas particulier : si le bailleur vend le bien

Si le bailleur vend le bien, le bail reste en vigueur et se poursuit avec le nouveau propriétaire. 

Si vous décidez de vendre votre propriété louée, vous n’avez pas à vous soucier du bail : Parce qu’une vente ne rompt pas le bail. Le contrat de bail reste inchangé et se poursuit avec le nouveau bailleur.

Les propriétaires se demandent souvent si leur locataire dispose d’un droit de premier refus. L’avocat spécialisé donne le ton : “Tant que rien de spécial n’est convenu dans le bail, le locataire n’a pas son mot à dire. Toutefois, si un droit de préemption est convenu dans le bail, le contrat de bail doit être entièrement notarié.

Si le locataire est réticent à vendre le bien et veut donc résilier le bail, il doit donner un préavis. “Les locataires n’ont pas de droit spécial de résiliation si leur propriété louée est vendue”, explique-t-il. Ils doivent donc accepter la vente au moins pendant la durée du délai de préavis.

Ainsi, si vous souhaitez acheter un bien en leasing, vous n’avez pas à vous soucier beaucoup du contrat de location. Comme les conditions restent inchangées, un changement de bailleur se déroule généralement sans heurts.

Résumé : Différences entre le bail et le loyer

À première vue, il semble y avoir peu de différences entre les relations de location et de bail. Néanmoins, les propriétaires devraient connaître les différences les plus importantes :

– Le locataire a la possibilité de cultiver le fruit, c’est-à-dire qu’il est autorisé à réaliser un bénéfice.

– Le bail peut inclure l’inventaire en plus des locaux ou des terres agricoles.

– Les délais de préavis sont réglementés différemment que dans la loi sur les baux.

Une augmentation de loyer est exclue pendant la durée du bail – sauf dans le cas d’un bail foncier ou d’accords contractuels spéciaux.

La conclusion d’un contrat de location ou de crédit-bail pour un bien dépend de l’utilisation et de l’équipement. En effet, dès qu’un propriétaire loue non seulement des salles vides mais aussi, par exemple, l’ameublement, le comptoir ou le bar du restaurant, il s’agit d’un contrat de bail.